房價有多種影響因素和理論
2013年諾貝爾經濟獎得主席勒(Robert Shiller)2017年7月再度訪台。媒體說他對台灣高房價、高自有住宅比率、以及高空屋率三高並存的現象表示匪夷所思。他同時認為社會住宅政策無法解決房市的問題。他認為教育民眾說房價不會只漲不跌，並引導資金轉到其他投資工具，房價自會回到可負擔的狀況。他的說法都有道理，但也只是房價或不動產價格之複雜理論和故事的一部分，既非房價唯一的解釋，有時候也不一定是對的。
經濟學在分析問題時常假設其他因素固定不變(other things been equal)。這樣的假設可把很多可能的影響因素先排除掉，這種抽象化的做法可以讓我們只專心分析保留可以變動的因素，因而不只使分析容易進行，且容易得到較明確的答案。但真正的問題常有很多可變也常變的因素，一篇學術文章或媒體報導可能只談其中的少數幾項甚至只談一兩項，但經濟學整體或者甚至某個大師所想過的因素常常更多，多到無法在一篇文章或一個理論模型中全部納入分析。所以在看經濟學家或大師的分析時，要注意他們自己或別人所注意之更廣泛的其他因素，不要拿一場演講或一篇文章的說法就當成政策秘笈。
投機需求使房市和一般產品市場不同
台灣房市三高的現象若用經濟學中標準的商品供需理論來看確實不可思議，但換個理論來看就不是那麼奇怪。依標準商品供需理論，自有住宅比率高表示需求多已被滿足，空屋率高表示有超額供給，因此價格應讓下跌，所以和二高同時存在高房價就令人驚訝或不可思議。但房屋和土地等不動產不是用了就消失的消費品，它們是可以放很久的資產，保有這些資產的主要目的甚至不是使用而是得到未來的增值。於是不管人們目前使用的需求是否已滿足，目前的供給量是否超過使用的需求量而有超額供給或高空屋率，只要人們為得到增值的需求量，也就是投機的需求量或台灣人常說的假性需求量仍高，房價就不會下跌(陳博志，2008a)。
席勒房價不會只漲不跌的故事不一定有效
席勒和大部分經濟學家乃至一般民眾都瞭解這個道理，因此三高現象並不是真的不可思議。比較可能不可思議的是人們為何相信房價會繼續上漲，因而願意保有那麼多投機需求的房屋或不動產。所以席勒說要教育民眾「房價不是只漲不跌」，他也說要引導資金到其他投資工具，避免一窩蜂投入不動產，那麼房價會自然回到可負擔的狀況。至於教育民眾的方法，除了讓民眾有更多的資訊而理性投資之外，他的敍事經濟學也暗示我們可以用講故事的方式影響人非理性的大腦和投資行為。如席勒所說，「股價的走勢絶對是取決於經濟基本面以外的因素」，因此若故事可說到讓大家都不相信房價會繼續上漲，房價大概就可以跌下來。
這樣讓房價下跌或得到合理水準的故事看來也是有道理的，但若它是很正確的，那為何世界各地常有房價太高，或者三高並存的現象？各國為何常無力維持合理或平穩的房價？那應該是因為上述理論或故事之外尚有其他理論和故事。
高自有住宅率也可能仍有大量需求未被滿足
例如在台灣自有住宅比率並不代表居住需求已得到滿足，因為有不少人想換更大、更好、或不同地點的房子。所以即使自有住宅比率甚高，可能還是有很多新購自住房屋的需求存在。這時把高自有住宅比率看成是居住需求已飽和，而多出來的需求就是投機需求並不正確。這情況也讓三高並存的現象不那麼不可思議。
個別地價並非由土地總供需決定
我們也可回想地價和地租的經典理論，即李嘉圖的地租論。依這理論，地租決定於這塊土地和邊際土地(即不花錢就可用的土地)之生產力或能產生之效益的差距。而在沒有投機因素而是由基本面因素來決定地價時，地價乃決定於未來地租的現在價值，所以地價也是決定於這土地和邊際土地能產生之效益的差額。而這差額決定於很多因素，特別是邊際土地的生產或效益。所以個別土地房屋的價格並不是決定於土地或房屋的總供需，每塊土地每間房屋的價格都可能是不同的，即使邊際土地大量閒置而使土地總供需呈現大量超額供給，非邊際土地的租金和地價仍可能很高，也可能仍在上漲。這種情況降低邊際和非邊際土地之生產力的差距，例如改進邊際土地的交通和公共設施，可能是降低房地價的方法之一。
很多土地具有獨佔力以訂超高地租地價
土地房屋有特定位置的特性，不只是其生產力差異的重要原因，也使每件不動產有其特殊性，甚至對特定需求者具有獨佔力，因此其租金或房地價也可能被拉到較高的水準。這種獨佔力理論上有可能使房東把租金拉高到幾乎吃掉房客所有利潤的程度。若阿三哥研發了一種新式的鳳梨冰，在最熱鬧的忠孝東路開店可比第二好的地方每年多賺一千萬，而忠孝東路只有一間店面可租給他，則依地租論，房東可要求比第二好的地方再多一千萬的房租，而拿走阿三哥大部分創新的利益。等阿三哥在此開店之後，建立了老顧客群，也投入了裝璜成本，因此這時若不算房租，搬離的損失就不只是一千萬，所以房東可能再要求比第二好的地方多出高於一千萬的房租，而阿三哥也只好答應。這樣接近甚至超過經營和創新利益的房租，不管其絶對金額或和外面相比如何，從社會公平來看就是太高的租金以及房價。這是台灣都市鬧區常見的現象，而這種現象也可能傷害了廠商創新的能力和意願，以及商圈的發展。這種現象也不一定和房地總供需的情勢有關，而政府的對策應是要設法降低獨佔的可能性。夜市和攤販則是台灣人民自力救濟以打破這種房東獨佔的方法。
財富效果可能使地價上漲反而提高土地超額需求
房地產市場和一般商品市場另一個重大的差異是財富效果。一般商品價格上漲有降低實質所得之所得效果，它使正常物品的需求減少而劣等品的需求增加。但因為個別商品之支出佔總所得的比重通常不大，因此所得效果通常也不大。而不動產佔總資產的比重甚高，其對所得的倍數可能甚大，因此不動產價格上漲常使擁有不動產的人之名目財富大幅增加，所以人們對不動產的需求甚至有可能因其價格上漲而增加。
這用一個數字例來看比較簡單。假設張三原有淨資產一千萬元，再貸款一千萬元而擁有一間兩千萬元的房子做其全部投資。則當房價上漲一倍而成為四千萬元時，張三的淨資產變成三千萬元，即增加成三倍，而其持有的不動產價值才增加為兩倍。換言之，張三持有之不動產對其總淨資產的比例因不動產價格的上升而下降了，因此若他對各種資產報酬率和風險的預期不變，而使持有各種資產之理想比例變動不大，則張三有可能想再多借一點錢而多買一些不動產。
地主們願意售地的數量也可能因地價上漲而減少，與一般商品價格上升使供給量增加的情況不同。不少地主階級售地的目的是為維持其生活，或為了其他投資所必要。因此地價上漲時這些地主所需出售的土地反而減少，市場上可買到的土地也因而減少。所以從一段期間內會拿出來賣及人們想多買的供需流量來看，即使不談價格上漲使人預期價格會更上漲的情況，不動產價格上漲有時仍可能使超額需求增加而形成價格再上漲的壓力。這和一般商品市場並不相同。提高地價稅和課徵實地稅以提高地主階級持有土地之成本，以及在不動產價格上漲時較嚴格控管相關的融資以限制不動產需求之增加，都是抑制這些價格上升反使超額需求增加之現象的可能方法。
政府愛漲怕跌的傾向使席勒的故事失效
除了上述幾種市場特質,不動產價格不易下跌還有一個重要原因，即席勒所主張以說故事方式讓人民相信房價不是只漲不跌的做法常常無效。政客們最會說故事喊口號來欺騙人民，或誘導人民做也許是正確的事。若說故事就可以穩定房價，政客們應該會說。但人民實際上不太會相信這種故事。從過去的經驗和政府或政客的目的來看，人們很難相信政府會真的讓房價下跌很多，所以人們也很難相信席勒要政府說的故事。
房價上漲雖然會造成分配不公和生產成本上升等等後遺症，但房價上漲時所帶來的財富效果、景氣繁榮、甚至泡沫經濟，都可能使很多人一時感到興奮，而使當時的執政者獲利(請參閱 陳博志，2008b，政客和被欺暪的人民都愛泡沫)。有些執政者和中央銀行會在不景氣時設法燃起或縱容一個新的泡沫來救景氣，而不動產常是個很合適發展泡沫的市場。在另一方面，房價下跌則一樣可能造成很多人的損失及分配的惡化，更可能造成不景氣、通貨緊縮、甚至金融危機(請參閱 陳博志，2012，房價大漲大跌都不好)。因此政府常有誘因不阻止甚至助長房價上漲，更有強力的理由防止房價下跌太多。這些歷史和道理，使人們不易相信房價將下跌的故事，而更易相信房價易漲難跌的故事。
社會住宅也可能害了租屋者
最近被使用的故事之一是社會住宅。若政府能提供很多只租不售的社會住宅，讓很多人不必擔心因房價或租金上漲而沒房子住，則為居住而購買房屋的需求確可能下降，而有一股使房價下跌的作用。然而人們若相信房價仍會快速上漲，投機或投資性的需求仍會很大，那一點點改去租社會住宅的住屋需求之降低，並不易改變房價上漲的趨勢。若房價繼續上升，相信社會住宅之故事而未買房的人民，反而將因失去房屋漲價獲利的機會，而成為受害者(陳博志，2015，勿把安慰劑當成萬靈丹)。所以我們的確並不能只依靠社會住宅來解決房價問題。
改善供給並拒絶泡沫才是根本之道
由此看來各種對付房價問題的政策在某些情況有其功能，但也有其限制，我們除了要同時考量多種政策之外，更重要的還是要在根本上讓土地有充分的供給，縮小高價地區和其他地區間生產力或獲利能力的差距，提高屯積土地的成本(陳博志，1991，1992)，同時在金融和其他政策上有決心避免助長房價上漲和泡沫經濟的事實和預期心理。未從根本供需解決問題的政策、口號、以及故事，都難真正解決問題。
參考文獻
陳博志(1991)，對土地政策之建議，收錄於梁國樹教授政策建言集3，經濟發展政策建言，1998，台北，遠流出版，pp.387-391
陳博志(1992)，對長期土地政策方向之建議，收錄於梁國樹教授政策建言集3，經濟發展政策建言，1998，台北，遠流出版，pp.423-426
陳博志(2008a)，泡沫經濟的大笨蛋理論，看，4期
陳博志(2008b)，政客和被欺騙的人民都愛泡沫，看，5期
陳博志(2014)，不動產價格大漲大跌都不好，看，146期
陳博志(2015)，勿把安慰劑當成萬靈丹 從社會住宅診斷台灣不動產政策，看，154期
資料來源：臺灣經濟研究月刊 ； 40卷9期 (2017 / 09 / 01) ， P10 - 13